Чтобы правильно оформить нужные документы и приобрести жильё, необходимо знать все нюансы и подводные камни сделки по купле-продаже дома или квартиры.

Что такое жилое помещение?

Например, продавец и покупатель находят друг друга по объявлению в интернете, в газете или по рекомендациям знакомых. Вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них хочет расстаться с принадлежащим ему жильём, другой – с определённой суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге. Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

Кстати, если продаётся-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое. Во-первых, раз уж оно жилое, то значит предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое помещение – это всё-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трёх экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех нюансах.

Тонкости договора

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всём самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть чётко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключённым. Таковыми являются:

- данные, позволяющие определеёно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т.  п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;

- цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаём, надо знать, сколько мы за это выручим;

- перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация права собственности

Подписанием договора дело не ограничивается, и сделку (пока что) признать заключённой нельзя. Переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.

Регистрация, о которой идёт речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).

Государственная регистрация – не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение закреплено за продавцом. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстаётся, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящён Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

 

Сроки и стоимость

Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра. Регистрационные действия начинаются со дня приёма документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Найти, где находится нужное ведомство, можно здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на неё мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за неё взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет для физического лица – 2000 руб., для юридического лица – 22 000 руб.

Обращайтесь за консультацией

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдёт. Или если продавцом стал малолетний (ребёнок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим.

А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Необходимые документы

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

- написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);

- представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для её проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления.

Помимо заявления нужно подать:

- документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации),

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации),

- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. – ч. 2 ст. 14 закона о госрегистрации).

Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещённую на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации).

Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о госрегистрации). 

Инна Панкова, фото из открытых источников