Контроль со стороны собственников

Контроль со стороны собственников проявляется в том, что представитель собственников может участвовать при приемке работ и услуг (абзац 5 п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416). Таким образом, контроль со стороны собственников –  это, в первую очередь, подписание актов приемки работ. Понятие акта выполненных работ было и раньше, а вот формы такого акта не было, все оформляли по-разному. Теперь ситуация изменилась: пункт 9 Постановления Правительства РФ № 290 закрепил акты выполненных работ в составе технической документации на МКД. Это значит, что управляющая организация не может отказаться от их составления. 16 февраля 2016 года вышел приказ Минстроя РФ № 761/пр – он утвердил форму акта.

Акты выполненных работ – краеугольный камень при осуществлении контроля за исполнением договора управления. С их помощью управляющая организация может доказать, что выполнила работы качественно и в срок.

Акта приемки выполненных работ

Порядок приемки работ и услуг, периодичность составления актов приемки выполненных работ нигде не установлены. Периодичность составления актов приемки выполненных работ можно предусмотреть в договоре управления МКД – поставьте тот срок, который будет вам удобен. Если вы не прописали периодичность в договоре управления, будут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие аналогичные отношения. По ст. 720 ГК РФ заказчик имеет право принять работы, заявить о недостатках. Если другое не предусмотрено договором, заказчик, который принял работы без проверки, не может в будущем ссылаться на недостатки работ. В пункте 1 акта приемки работ услуг следует указать: наименования, объем, расценки, стоимость выполненных работ и услуг. Цена услуги или работы, отраженная в акте, должна соответствовать размеру выручки по договору управления, признанной в бухгалтерском и налоговом учете управляющей организации в размере начисленной платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Подписание акта выполненных работ

Акт выполненных работ может подписать председатель совета МКД или уполномоченное лицо. Бывают ситуации, когда ни председатель совета МКД, ни уполномоченное лицо не выбраны или они выбраны, но не хотят подписывать акты. Так как Приказ Минстроя РФ № 761 «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» руководства к действию не дает, рекомендуем действовать согласно ст. 7 ЖК РФ – по аналогии.

Закрепите в договоре управления возможность подписания акта в одностороннем порядке. После подписания акта в одностороннем порядке вам останется уведомить об этом всех собственников помещений. Сделать это можно, вывесив информацию на информационном стенде в подъезде. В договор управления или в сам акт внесите замечание о процедуре подписания актов выполненных работ для собственников: укажите, что у них есть тридцать дней, чтобы согласиться или написать мотивированный отказ. Для составления такого отказа собственники проводят ОСС, на котором составляют акт с претензиями к качеству, срокам и объемам выполненных работ. Затем этот акт направляется в управляющую организацию. Если акта нет, работы и услуги считаются выполненными в полном объеме и в надлежащие сроки и принятыми собственниками. Рекомендуем предусмотреть в договоре управления ситуацию, при которой выбраны председатель совета МКД и уполномоченное лицо, но они не идут на контакт. Напишите, что в случае отсутствия этих лиц или поступления от них не мотивированного отказа от подписания акта управляющая организация имеет право подписать данный акт с любым собственником.

Претензии управляющей организации согласно Закону о защите прав потребителей могут высказывать все собственники помещений в МКД.

Собственник как заказчик имеет право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков, качеством поставляемых подрядчиком материалов, правильностью использования материалов. Также рекомендуем специально указать в ДУ следующий момент: если заказчик обнаружил какие-либо погрешности в работе, он должен сообщить о них немедленно. Если такого заявления нет, заказчик теряет в дальнейшем право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Обязательные приложения к договору управления

•     реестр собственников помещений (согласно Приказу Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр);

•     перечень технической документации МКД и иных документов, связанных с управлением МКД (согласно Постановлению Правительства РФ № 491);

•     сведения о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на ОИ в МКД (согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765);

•     информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО (согласно Приказу Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр.

Помимо информации о деятельности УО в договоре должны содержаться выкладки о размере достигнутой в компании экономии.

Собственники помещений могут потребовать УО вернуть полученную экономию в двух случаях:

– у жителей дома имеются возражения по отчету;

– УК проигнорировала необходимость проведения итогового годового собрания. В настоящий момент управляющие компании могут оставлять сэкономленные деньги себе.

Что должен включать отчет управляющей компании

Итоговые собрания часто не проводятся вовсе либо проводятся формально. В проекте итогового собрания предлагается вносить в отчет следующую конкретную информацию:

– сведения о проведенных работах;

– информацию о предоставленных коммунальных услугах (КУ);

– описание случаев, при которых нарушаются условия договора;

– сведения о расчетах с поставщиками КУ;

– описание случаев, при которых нарушалась периодичность предоставления КУ, а также требования к их качеству (включая ситуации, когда имеется вина УО).

Минстрой считает, что УК должны отчитываться и о том, как они рассматривают поступающие от жильцов жалобы и предложения. Собственникам нужно видеть, какие решения принимаются по инициированным ими поводам.

Еще один требующий освещения момент – ущерб, нанесенный общедомовому имуществу действиями УО.

В проекте постановления указывается, что управляющая компания должна информировать жильцов о средствах, вырученных за сдачу в аренду общедомового имущества и имеющихся на доме конструкций для размещения рекламы. Кроме этого, требуется оповещать владельцев помещений о штрафах и прочих взысканиях со стороны ГЖИ, за какие ошибки в платежке компании начислят пени, а также о сэкономленных средствах, если затраты оказались меньше запланированных.

Ведение технической документации

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в доме. В случае перевода МКД в другую УО предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.

Как подготовить претензию к УО?

Действующее законодательство не ограничивает стороны договора в ведении претензионного порядка урегулирования споров как в отношении всех споров, вытекающих из договора, так и в отношении конкретных споров. При таком условии при всем желании собственника обратиться в суд он должен будет направить в адрес УО претензию.

Можно предусмотреть претензионный порядок урегулирования в отношении следующих наиболее частых споров в сфере управления МКД:

•     о взыскании материального вреда, причиненного управляющей организацией: заливы квартир, падение снега и сосулек с крыш домов и т. д.;

•     об оспаривании действий управляющей организации по ограничению предоставления коммунальных услуг;

•     о проведении текущего ремонта в доме;

•     о перечислении остатков на доме при расторжении договора управления.

Заявитель претензии должен предоставить документы, обосновывающие его требования, в том числе указать сумму претензии и ее расчет – если она подлежит денежной оценке. При требованиях о взыскании материального ущерба при залитии квартиры, необходимо предоставить отчет оценщика и т. д.

Мы перечислили основные условия, которые советуем прописать в пункте о претензионном урегулировании споров в договоре управления. Вы можете предусмотреть и другие условия, необходимые для рассмотрения претензий.

Окончание следует...

Идея Менщикова, фото из открытых источников