Сегодня создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Он необходим для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников (ОСС) и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (части 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырех квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на ОСС. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещек двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если управляющая организация считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенный в ст. 45 ЖК РФ. Что для этого необходимо?

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль управляющей организации – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы вне зависимости от формы проведения был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме, то есть  квадратным метрам вашего помещения (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счетной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

•     утверждение количества членов совета МКД;

•     выбор членов совета МКД в утвержденном количестве;

•     выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;

•     утверждение Положения о совете МКД;

•     утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ)  либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

То есть, решения по вопросам повестки дня (за исключением вопросов, предусмотренных пунктами 1, 1.1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ) принимаются простым большинством – более 50 % от участников собрания. Решение может быть либо принято, либо не принято (если 50 % голосов или менее отдано за вариант).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если за него отдано не менее 50 % + один голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее двух третьих голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через десять дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов через УО в орган ГЖН, а УО разместит их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если собственники на ОСС отклоняют предложенные кандидатуры председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии, протокол подписывает инициатор проведенного собрания (п. 21 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр). Напомним, что всегда в повестку дня включается: перечень вопросов, которые планирует рассмотреть собрание; вопрос о месте хранения протоколов и прочих документов, связанных с проведенными ОСС. Этот вопрос можно решить один раз и не включать в повестку дня следующих собраний.

Требования к кандидатуре председателя ОСС

Никаких требований к кандидатуре председателя, секретаря общего собрания и членам счетной комиссии и порядку их избрания законодательство не предъявляет. Но все же избираются они из числа собственников помещений в МКД. Минстрой РФ пояснил, что в состав счетной комиссии могут входить председатель собрания и секретарь, поскольку состав счетной комиссии определяется решением собственников. Кандидатуры для счетной комиссии Минстрой РФ рекомендует инициатору определять заранее в ходе подготовки к общему собранию собственников (приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр). Обязанности председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии законом тоже не определены. Председатель ведет собрание, секретарь составляет и оформляет протокол, счетная комиссия подсчитывает голоса участников и подводит итоги голосования по каждому вопросу повестки дня. Кроме того, члены счетной комиссии выявляют недействительные бланки решений и проверяют полномочия представителей собственников. По итогам собрания председатель, секретарь и члены счетной комиссии подписывают протокол ОСС (п. п. 3–5 ст. 181.2 ГК РФ и п. 21 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).

Как правильно оформить бюллетени голосования и решения ОСС

Данные о председателе, секретаре и счетной комиссии, их подписи в протоколе ОСС – обязательные составляющие протокола общего собрания. Если их нет в протоколе, значит, протокол оформлен с нарушением. Из-за неправильного оформления протокола ОСС решение собрания могут признать недействительным (пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Если суд считает, что отсутствие в протоколе подписей – не существенное нарушение, или что решение не повлекло за собой причинения убытков собственникам, он оставляет решение ОСС в силе (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

 

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трех формах (ст. 44.1 ЖК РФ):

·                     очного голосования – в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия письменных решений по вопросам, поставленным на голосование;

·                     заочного голосования – посредством опросного листа, если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч. 1 ст. 47, ст. 47.1 ЖК РФ).

·                     очно-заочного голосования – с использованием системы ГИС ЖКХ (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).

Очно-заочное голосование

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ в ЖК РФ введена новая форма общего собрания – очно-заочная.

Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь – законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах. То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно.

Часть 3 статьи 47 ЖК РФ дословно устанавливает: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Несколько важных требований

Требования к кворуму и порядку уведомления собственников помещений МКД о предстоящем собрании регламентируются ст. 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под подпись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и в месте, доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В частности, на доске объявлений, в подъезде дома, у почтовых ящиков.

Необходимо напомнить, что проведение годового общего собрания – это обязанность исключительно собственников (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), при этом помимо годового собрания можно проводить неограниченное число других собраний, которые будут внеочередными. Инициатором общего собрания может выступать как любой из собственников, так и управляющая организация (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания установлены ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов. В случае, если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Требования к протоколу. Текст каждой структурной единицы основной части содержательной части протокола общего собрания должен состоять из трех частей:

а) часть 1 – «Слушали», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу общего собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «Слушали»;

б) часть 2 – «Предложено», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;

В) часть 3 – «Решили (Постановили)», в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.

Обязательные приложения к протоколу общего собрания:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (последнее – при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН собственников – юридических лиц, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в многоквартирном доме (при наличии), реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения, сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений, сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников;

б) копия текста сообщения о проведении общего собрания;

в) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) списки присутствующих и приглашенных лиц;

д) документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

е) документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

ж) письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (для физических лиц – сведения, предусмотренные подпунктом «а» пункта 13 «Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г., для юридических лиц – сведения, предусмотренные подпунктом «б» пункта 13 указанных Требований), дату их заполнения, а также сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

К протоколу общего собрания могут быть приложены иные документы в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания.

Главные плюсы очно-заочного голосования

Особенно актуальна очно-заочная форма при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения двух трети голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственники, обладающие более 50 %, но менее двух трети голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должно быть отдано не менее двух третьих голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована – то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.

А теперь изложим пошаговую инструкцию по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования.

Шаг 1. Подготовка

Для успешного проведения общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу.

В первую очередь необходимо сформулировать повестку ОСС, которую необходимо согласовать с большей частью собственников МКД, так как после информирования собственников о проведении ОСС вносить дополнительные вопросы в повестку собрания не допускается. Для согласования можно провести анкетирование либо использовать электронную площадку в сети Интернет, это может быть сайт органа ТОС либо группа в социальной сети («Вконтакте», «Одноклассники» и т. д.).

При очно-заочном проведении голосования повестка дня должна быть единой для обеих форм.

Для проведения очной или очно-заочной формы голосования выберите время и место проведения ОСС для обсуждения (с инициатором или инициативной группой) вопросов. Подготовьте информационное сообщение о проведении общего собрания собственников жилья (Приказ Минстроя №  411/пр от 31.07.2014 года). Также вам понадобятся бланки протокола ОСС, реестр собственников помещений в данном МКД, формы решений по вопросам повестки дня.

Шаг 2. Оповещение

Вы должны оповестить каждого собственника помещения в данном многоквартирном доме посредством письменного уведомления под подпись, направления в его адрес заказного письма или размещения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте за десять дней до даты проведения общего собрания (ч. 4 ст.45 ЖК РФ).

В сообщении о проведении ОСС должна быть полная и достоверная информация об инициаторе проведения общего собрания, форме голосования, дате, месте и времени проведения мероприятия. Уведомление также должно содержать в обязательном порядке вопросы повестки дня, порядок ознакомления участников с информацией и материалами, которые будут представлены на мероприятии. При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования в сообщении (в бюллетене голосования), кроме того, потребуется указать дату окончания приема решений собственников жилья, место или адрес, куда следует направить эти решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

При проведении ОСС в форме очно-заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в уведомлении дополнительно необходимо указать сведения об администраторе ОСС (наименование – для юридических лиц и ФИО - для физических лиц). Помимо этого указывается место и фактический адрес, дата и время начала и окончания голосования, процедура и порядок приема администратором ОСС письменных решений собственников жилья по вопросам повестки дня (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты – дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме отличие от схемы проведения двух собранийсначала в очной, а затем в заочной форме. Два собрания подразумевают наличие двух сообщений об их проведении, причем сообщение о проведении заочного голосования должно направляться после проведения очного, если на очном собрании отсутствовал кворум). Разумеется, до обеих этих дат должно быть не менее десять дней с момента получения собственниками сообщений (или размещения этих сообщений в установленных местах). Повестка дня устанавливается единая для обеих форм голосования.

Шаг 3. Проведение

Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания.

В регистрационном листе должны быть указаны:

• фамилия, имя, отчество собственника,

• адрес,

• реквизиты свидетельства о собственности на помещение в данном МКД,

• доля в праве общей собственности на общее имущество в данном МКД,

• подпись собственника (представителя собственника с приложением доверенности).

При проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования, участникам должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня и сдачи бюллетеней голосования в установленный срок в место или по адресу, указанному в уведомлении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Голосование с использованием ГИС ЖКХ осуществляется собственниками помещений в МКД лично с указанием решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме. Возможен вариант передачи решения администратору ОСС в письменной форме до даты и времени окончания голосования (ч. 6 ст. 47.1ЖК РФ).

Решения ОСС по вопросам повестки дня принимаются большинством голосов от общего числа собственников жилья, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Исключение составляют решения, которые принимаются большинством не менее двух трети голосов от общего числа собственников помещений в МКД (пп. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 4. Оформление результатов голосования

Решение ОСС оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД в виде обязанностей по содержанию общего имущества в данном доме. Все решения и протокол ОСС должны быть обязательно размещены в ГИС ЖКХ инициатором собрания.

Протокол ОСС должен содержать дату, место и время проведения общего собрания и подведения итогов, повестку дня, наличие кворума, количество голосов за, против и воздержался по каждому вопросу. Протокол ОСС подписывается председателем и секретарем общего собрания, а также членами счетной комиссии - результаты голосования (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минстроя РФ № 411/пр от 31.07.2014 года).

Независимо от формы голосования в решении собственников жилья по вопросам повестки дня на бюллетене голосования должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

  • сведения об участнике голосования,
  • сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру/комнату в МКД или нежилого помещения участника голосования,
  • решения по каждому вопросу повестки дня: за, против и воздержался.

Инициатор общего собрания должен предоставить подлинники решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение десяти дней после проведения мероприятия (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по итогам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в протокол ОСС и размещаются в системе в течение одного часа после окончания голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).

Управляющая компания в течение пяти дней с момента получения подлинников и копий решений и протокола ОСС должна в установленном законодательством порядке направить их в ГЖИ для хранения в течение трех лет, в том числе с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1.1 ст.46 ЖК РФ). То есть, проводите ли вы очно-заочное собрание собственников жилья по старинке либо с использованием системы, в любом случае подлинники решений и протоколов ОСС будут направляться в ГЖИ. Только в первом случае это будет бумажный вариант, а во втором - электронные версии.

Шаг 5. Информирование о результатах голосования и принятых решениях

Итоги голосования и принятые на ОСС решения доводятся до сведения всех собственников жилья инициатором проведения собрания в течение десяти дней с момента их принятия. Информация размещается в доступном для всех жильцов помещении дома (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). Например, на информационной доске в подъезде.

Шаг 6. Размещение результатов голосования

Решения собственников помещений в МКД, принятые в ходе очно-заочного голосования на общем собрании, должны быть в обязательном порядке УК опубликованы не позднее десяти дней с момента проведения ОСС в четырех источниках раскрытия информации, утвержденных законодательством:

  • на сайте www.reformagkh.ru (реформа ЖКХ),
  • на сайте управляющей компании,
  • на сайте www.giszhkh.ru (ГИС ЖКХ),
  • на информационных стендах в офисе УК.

Эта информация только о собрании по выбору совета дома, а про положение о совете дома и деятельности совета дома мы поговорим позже.

Совместный проект газеты «Возрождение Урала» 
и Ассоциации ТОС Челябинской области 
Сайт: http://tosros.ru/atos74/
e-mail: atos-74@bk.ru, тел. 89080827272. 
Группа в «ВК»: https://vk.com/club92450022
в «Одноклассниках»: 
https://www.ok.ru/profile/572529766774
в «Инстаграме»: 
https://www.instagram.com/pro.gkh74/.

 Идея Меньщикова, фото из открытых источников