Гражданско-правовой договор – одна из самых распространенных разновидностей сделок, совершаемых с участием граждан и в предпринимательской практике. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Законодательство России провозглашает принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в его заключении. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена законодательством (например, обязанность коммерческой организации заключить публичный договор) или добровольно принятым обязательством (например, обязанность заключить договор, установленная в предварительном договоре).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия прямо предписано законодательством.

Условия договора управления МКД

Договор управления (ДУ) МКД важен обеим сторонам: собственникам помещений многоквартирного дома и управляющей организации (УО), потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в доме, обладающие более 50 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В приказе Минстроя РФ № 411/пр от 31.07.2014 года приведен список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией, а именно:

– собственники жилых и нежилых помещений в МКД;

– ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);

– лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;

– застройщики МКД.

Основные условия договора

Проанализировав договоры управления различных МКД собственников, мы увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия. Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключенным. Вот эти условия:

  • состав общего имущества (ОИ) МКД, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • перечень работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня;
  • порядок определения цены договора, размера платы за ремонт и содержание ОИ;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по ДУ.

Расскажем о каждом из перечисленных условий подробнее.

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу с УО.

Место исполнения договора управления

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора

Предметом договора управления МКД выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг, если их оказывает УК. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов, перечисленных в обязательном приложении к ДУ.

В договоре потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несет ответственность управляющая компания.

Периодичность и сроки оказания услуг по договору

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» УО ответственна за надлежащее содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет. Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придется заключать дополнительное соглашение.

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей. УО готовит предложения собственникам помещений по условиям договора управления МКД. Прежде всего это предложения по перечню услуг и работ в отношении каждого МКД. Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т. д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т. д.), географического расположения.

Ст. 161 ЖК РФ обязывает УО контролировать состояние и сохранность ОИ МКД. Поэтому при утверждении платы собственники не могут отказаться от работ, которые обязательно нужны для безопасного проживания. Однако по решению собственников в МКД может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не ресурсоснабжающая организация, поэтому перечень коммунальных услуг и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за жилое помещение на следующий год, то управляющая организация осуществляет расчеты за предоставляемые услуги по ценам, установленным уполномоченным органом для внесения платы за жилое помещение для собственников помещений в МКД, не установивших размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Что входит в цену договора управления

Цена ДУ складывается из четырех составляющих:

  • содержание ОИ;
  • текущий ремонт ОИ;
  • управление МКД;
  • коммунальные услуги.

Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости коммунальных услуг в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации

Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утвержденных ПП РФ № 416.

Главное – методика расчета

Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора.

В договоре управления обязательно должна быть указана цена договора и порядок ее определения (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Она равна сумме, которую собственники должны заплатить управляющей организации за содержание и текущий ремонт общего имущества дома за весь срок действия договора, а также за управление домом и оказание коммунальных услуг (ст. 154 ЖК РФ).

При этом, согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, под ценой договора подразумевается не конкретная цифра, а методика расчета стоимости работ и услуг, указанных в приложенном к договору управления перечне. Стоимость работ и услуг по договору управления входит в общую стоимость содержания жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт помещений в МКД, находящихся в управлении УО, устанавливается на общем собрании собственников не менее чем на один год с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 разд. III ПП РФ № 491).

Чтобы плата была обоснованной

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первый критерий – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утвержденному перечню, объему и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491).

Минстрой РФ в своем письме от 17.03.2016 года № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому. Стоимость каждой услуги и работы должна быть определена отдельно, чтобы соблюсти право собственников на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтвержден. Расчет выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Как прописать в договоре управления индексацию цены

В договоре управления (ДУ) прописывается формула изменения цены на работы и услуги (процент инфляции). В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют изменение цен на работы и услуги по договору.

При заключении договора управляющей организации (УО) следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему ее индексации и основания для применения установленного индекса.

Индексация цены договора может применяться на уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.

Индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения общего собрания собственников при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции.

Поэтому в отдельно взятом доме стоимость содержания и ремонта жилья может быть как выше, так и ниже аналогичных МКД.

Нормативы и качество услуг

После формирования перечня работ по содержанию и ремонту МКД на предстоящий год следующий шаг – определение того, сколько средств потребуется на выполнение каждой работы и какова будет общая стоимость всех работ и услуг. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен перечню, утвержденному собственниками помещений МКД, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил № 491).

Для определения объема необходимых затрат на планируемые работы и услуги, а следовательно, и размера ежемесячной платы собственников помещений, нужна информация о стоимости каждой работы и услуги, включенной в перечень.

В настоящее время практически на все виды работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (ОИ) Центром муниципальной экономики и права определены нормативы трудовых, материальных и финансовых ресурсов. Поэтому применение данного метода обеспечивает наибольшую точность полученного результата и, соответственно, базу для обоснованности предложений по плате за содержание жилых помещений.

На основании ч. 23 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация несет ответственность за оказание всех услуг и работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ, причем их качество должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. УО должна предложить собственникам помещений и прописать в договоре управления обоснованный размер платы, позволяющий выполнить все эти работы качественно. Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги.

В ДУ должен быть прописан порядок определения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги (КУ). Если цена договора фиксирована, изменить ее можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене. Тарифы на КУ устанавливаются органами местного самоуправления. В ДУ фиксируется порядок расчета платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую ресурсоснабжающей организации (РСО). Однако следует помнить, что неполный расчет за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

Обязанности управляющей организации

Поговорим подробнее о том, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательств по управлению МКД.

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

– сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;

– предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путем размещения ее на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII Постановления Правительства РФ № 416;

– взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно Постановлению Правительства РФ № 731. Помимо ответов на запросы собственников УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

– готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;

– организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений общих собраний собственников.

Кроме того, управляющая организация должна:

– организовать работу аварийно-диспетчерской службы (АДС) для приема и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причем эта связь должна быть двусторонней;

– выполнять конкретный перечень работ и услуг в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома;

– выполнять работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

При этом в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

Срок заключения договора

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее одного года и не более трех лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение десяти рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная по итогам открытого конкурса управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Порядок контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления МКД

Это одно из четырех существенных условий договора управления, без обсуждения которых договор управления МКД не будет считаться заключенным (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Кто контролирует управляющую организацию? В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не написано, что контроль за исполнением договора управления обязательно должны осуществлять собственники. В этой статье речь идет о том, что в ДУ нужно прописать порядок осуществления такого контроля.

Контролировать исполнение договора управления МКД могут:

– собственники помещений и их представители;

– эксперты и аудиторы, которых привлекли собственники.

Органы государственного надзора проверяют деятельность управляющей организации на соответствие нормативным правовым актам.

Продолжение следует.

Идея Меньщикова, фото из открытых источников