Добиться правды и правовой справедливости часто бывает непросто. Возникает вопрос: как защитить свои права в качестве жильца и какими способами можно заставить управляющую компанию выполнять свои обязательства? В этой статье рассмотрим, что такое жалоба на управляющую компанию и каков порядок рассмотрения жалоб в сфере ЖКХ.

Основные причины жалоб на УК

Управляющая компания (УК) согласно договору с жильцами обязуется выполнять текущий ремонт помещений, обеспечивать жильцов отоплением, водоснабжением, осуществлять восстановительные работы подъездов, лифтов, чердаков, подвалов, лестничных площадок и т. д.

Все обязательства такой управляющей организации зафиксированы в соответствующем договоре. Он заключается с жильцами многоквартирного дома и размещается на официальном сайте компании.

Основные причины жалоб можно обозначить несколькими пунктами: невыполнение ремонтных работ различных помещений и объектов (подъезды, коридоры, лифты, мусоропровод, чердак, подвал и т. д.); необеспечение безопасности эксплуатации жилого дома (неисправная проводка, антисанитария, разваливающиеся конструкции и т. д.); отсутствие уборки помещений; повышение тарифов на оплату ЖКУ без оповещения жильцов; несоответствие суммы регулярных платежей качеству выполняемой работы УК и т. д. Все вышеуказанные причины подпадают под нарушение ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Причин жалоб может быть множество, так как любой современный дом – это сложный жилищный комплекс, который требует бережного ухода и эксплуатации.

Коллективная и одиночная

Закон не предусматривает обязательной досудебной формы регулирования разногласий с УК, но вышестоящие инстанции, включая и сами суды, могут обратить на это внимание и вынести решение не в пользу интересов жильцов.

Собственники в случае вопиющих нарушений обязательств УК могут написать индивидуальную или коллективную жалобу в управляющую организацию. Они юридически равны, но в первом случае жалобу подает одно лицо – собственник жилья, а во втором – двое и больше жильцов.

Закон не устанавливает ограничений, какие требования должны быть направлены одиночно, а какие коллективно. Все зависит от воли и организованности жильцов.

Как составить жалобу?

В обоих случаях жалобы составляются в произвольной форме, так как закон не предъявляет к ним обязательных требований. Тем не менее они должны быть сформулированы в письменном виде, в двух экземплярах. Претензия должна содержать определенные сведения.

Жалоба состоит из так называемой «шапки» и текста самих требований. «Шапка» пишется в верхнем правом углу, где указываются следующие реквизиты: ФИО жильца и его паспортные данные; полный адрес проживания и почтовый индекс; домашний/мобильный телефон собственника; наименование УК, адрес ее нахождения; ФИО и должность сотрудника УК (начальник, генеральный директор и т. д.).

Далее посередине листа пишется слово «жалоба», «претензия» и основной текст с описанием, в полных подробностях фактической стороны дела, характера требований. Можно указать, какие нормы законы были нарушены. В конце жалобы обязательно указывается дата и подпись составителя.

Желательно предоставить доказательства в списке прилагаемых документов (фото, видеосъёмка, аудиозаписи, заключения эксперта и т. д.). Если направляется коллективная жалоба, то в шапке обычно указываются те же сведения, но вместо ФИО жильца пишется, что она от собственников квартир дома с полным указанием их адреса проживания.

Посередине указывают – коллективная жалоба/претензия – и размещают текст с описанием проблемы. В конце ставятся подписи всех согласных с жалобой жильцов. Желательно все подписи расшифровать и указать номера квартир.

В тексте жалобы должны отсутствовать ругательства, жаргоны, переходы на личности, угрозы, а также необходимо четко и лаконично формулировать требования без лишней информации и эмоциональности.

В какие инстанции обращаться?

Жильцы могут обратиться к следующим должностным лицам и компетентным органам: участковый или полиция; прокуратура; жилищная инспекция города; Роспотребнадзор; администрация города/населенного пункта; суд.

Нередко УК приписывает собственникам несуществующие задолженности по оплате, а потом угрожает лишением жилья. В таких случаях надо обращаться в полицию или к участковому. Ситуаций, подпадающих под действие Уголовного кодекса или КоАП РФ, может быть множество, но главное - отделить гражданско-правовые требования/споры от уголовных. Угрозы или хулиганские действия сотрудника управляющей компании могут служить основанием для обращения к участковому.

Жалобу в ГЖИ на управляющую компанию можно подавать в любом случае, так как главная задача ГЖИ – это надзор и контроль за действиями УК, а также осуществление служебных расследований и вынесение административных санкций согласно ст. 7.22, 7.23 КоАП РФ.

Роспотребнадзор – это контрольная организация, которая призвана следить за соблюдением норм ФЗ «О защите прав потребителя», а собственники квартиры являются потребителями коммунальных услуг (горячая и холодная вода, энергоснабжение, отопление и т. д.), которые они получают по договору с УК.

Можно выделить следующие случаи, когда необходимо обращаться в Роспотребнадзор: несоответствие общей собственности дома санитарным нормам (плесень на стенах, грызуны, вредные насекомые в подъездах, подвалах); некачественная поставка ЖКХ-услуг (систематическое отсутствие горячей или холодной воды, отключение или сбои электричества и т. д.); завышенные тарифы на услуги, которые не соответствуют заявленному качеству.

Прокуратура – контрольный орган, который обязан реагировать на любые нарушения законов. Обращаться в прокуратуру желательно после подачи претензии в УК и другие инстанции. В жалобе необходимо описать фактическую сторону дела, указать со ссылками на законодательство все нарушения УК, а также предъявить четкие требования, которые должна она выполнить. Вместе с жалобой к прокурору необходимо приложить копии всех претензий и ответов на них.

Нередко прокуратура перенаправляет письмо с жалобой в жилищную инспекцию, поэтому необходимо заранее туда обратиться и дождаться официального ответа.

Жалобу в администрацию города на неправомерные действия УК можно написать в любом случае, так как управляющая компания находится на территории под ее юрисдикцией. В администрации есть специальные департаменты, которые занимаются жилищными вопросами.

Жалоба в администрацию на УК пишется в свободной форме, где указываются все необходимые сведения. Если есть возможность, то можно обратиться и в электронную приемную на официальном сайте.

Суд – крайняя мера, куда обращаются жильцы, когда претензии во все возможные органы и инстанции не дали положительного результата. Закон не предусматривает обязательной досудебной формы регулирования споров, поэтому в суд можно обращаться в любом случае.

Способы подачи и прилагаемые документы

Жильцы могут отправить жалобу несколькими способами: по почте посылкой/бандеролью/ценным письмом с уведомлением о вручении; выслать претензию заказным письмом с уведомлением о получении с описью вложения; обратиться по телефону; написать в электронную приемную на официальном сайте; лично вручить жалобу работнику канцелярии или секретарю.

Первый и второй способ предпочтительней, так как велика вероятность, что адресат его реально получит и не сможет обманывать, что никто ничего не получал. Претензию вместе с дополнительными документами складывают в специальный конверт и составляют опись вложения, где должен быть указан список всех прилагаемых документов, которые являются доказательствами требований.

Жалобу можно также вручить в самой управляющей компании, где ее необходимо зарегистрировать и присвоить номер. Квиток о регистрации претензии обязаны вручить собственнику на руки. В ином случае нет гарантии, что на жалобу вообще отреагируют. Современные технологии позволяют отправить жалобу на официальном сайте УК, если там имеется электронная приемная.

Это электронный шаблон претензии, куда нужно вписать необходимые сведения, а также вложить в отсканированном и цифровом формате все документы в качестве доказательств. После отправки электронной жалобы ей автоматически присваивается номер, который нужно записать или он дополнительно придет на электронную почту/смс.

Жильцы дома могут пожаловать на УК и по телефону в справочную или диспетчерскую. У каждой УК есть официальный сайт, где указаны телефоны организации. Нужно позвонить по указанному номеру и подробно рассказать о проблеме. Устная жалоба в таком случае обязательно должна быть зарегистрирована, а сотрудник УК должен лично представиться и продиктовать ее номер.

Сроки рассмотрения претензий

В каждой организации имеется административный/внутренний регламент, где указаны точные сроки и порядок рассмотрения претензий. С ним можно ознакомиться на официальном сайте УК и любого другого надзорного органа, а также сами сроки могут быть указаны в договоре с жильцами квартир. Общий срок рассмотрения претензий составляет согласно ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» 30 рабочих дней. От жильцов требуется только дождаться ответа, но, если ответ управляющей компании на заявление жалобу на ЖКХ от собственника в течение указанного срока не будет получен, то это можно квалифицировать, как игнорирование.

Таким образом, обращение с жалобой на УК – это чаще всего долгий и непростой процесс, но существует много способов добиться справедливости.

Инна Панкова, фото из открытых источников