Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, важную роль при выборе играет и стоимость услуг: она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но все же остается риск мошенничества с их стороны. Для того чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Для выбора надежного и качественного агентства покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание.

– Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.

– Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.

– Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.

– Официальный интернет-сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.

– Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм-однодневок.

– Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР).

– Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет-порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Также нужно убедиться, обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Услуги риэлтора при покупке квартиры

При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

– выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять, на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;

– при нехватке денежных средств ищет подходящие варианты кредитования;

– договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;

– осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником;

– осуществляет подготовку необходимых документов, оформляет договор купли-продажи;

– проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);

– проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;

– подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Составляем договор

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание на перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).

Соглашение с агентством обычно заключается не менее чем на один год. Договор должен содержать положение о том, что клиент может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе.

Нужно включать пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.

Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие  неправомерные пункты:

– агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы;

– положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма также стремится получить дополнительное неофициальное обогащение;

– клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Стоит сказать, что, если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право. Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

Выбор жилья

При выборе объекта недвижимости агентства должны основываться на предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

– стоимость недвижимого имущества;

– доступность транспортного сообщения;

– обустроенность территории двора, наличие детской площадки;

– техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта;

– внутренняя обстановка квартиры, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей;

– инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т. д.);

– год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).

Как происходит покупка?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, проверяет документы, подтверждающие право собственности.

Квартира должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.

В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить за тем, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя. После чего следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной форме. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ – использование банковской ячейки. На конечном этапе – государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Стоимость услуг риэлтора

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности. Услуги риэлтора оплачивает наниматель.

Можно выделить два основных способа определения цены:

1. стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 рублей, в зависимости от региона;

2. стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2 % до 5 %.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Как расторгнуть договор?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 № 2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов, наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

– неоказание услуг в указанные сроки;

– покупка жилья самостоятельно;

– изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным. Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение десяти дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 № 2300-1).

Ответственность агентства недвижимости

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике взыскать штрафные санкции крайне проблематично. Чтобы обезопасить себя, следует определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора. Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

– при оформлении документов для сделки были допущены ошибки;

– мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры;

– не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников;

– сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций агентства зачастую не несут ответственности. Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость.

Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования. Важное отличие титульного страхования от иных видов — это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Инна Панкова, фото из открытых источников