Самовольными постройками могут быть признаны как жилые дома, являющиеся собственностью граждан, так и объекты, возведенные для коммерческих целей (магазины, офисные здания и т. д.). Мы расскажем, какие существуют факторы риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.

Признаки самовольной постройки

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием отсутствия на них права собственности.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, разрешения госоргана на строительство.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

– нарушение норм земельного законодательства в виде не оформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;

– возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;

– возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования;

– возведение постройки на земучастке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ст. 35-40 Градостроительного кодекса РФ;

– незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта и иные нарушения градостроительных норм.

Кто принимает решение?

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладают с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории (в том числе, в охранной, санитарно-защитной и иных зонах), а также на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей.

Решения органов МСУ о сносе можно обжаловать в суде. Существует практика по отмене решений органов о сносе при доказывании отсутствия нарушения закона в части прав на землю под объектом. Это может быть наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земучастка или наличие инженерно-топографических планов земельных участков, подтверждающих не нахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей.

Право собственности на спорную постройку

Споры по искам о признании права собственности на спорную постройку могут быть инициированы лицами, которые возвели такие объекты. Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:

– участок под постройкой принадлежит истцу на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или на иных законных правах;

– постройка соответствует параметрам строительства в документации по планировке территории и правилами землепользования и застройки;

– соблюдены все требования безопасности (строительные нормы, правила пожарной безопасности и иные технические нормы).

Суды применяют названные условия; если же они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет. Смягчающим условием является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности.

В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Это позволяет добросовестному застройщику рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры о сносе

В рамках споров по искам о сносе постройки уполномоченный орган заявляет одновременно следующие требования:

– признать самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;

– обязать ответчика снести объект недвижимого имущества;

– признать отсутствующим права собственности на объект;

– обязать ответчика освободить земучасток путем демонтажа объекта.

Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Перепланировка или реконструкция?

В случае, если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При этом нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуальных характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т. п.).

Для разрешения подобных споров достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства.

Установление таких обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (№  191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Что нужно доказать?

Наиболее сложным является доказывание наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом. Надо предоставить суду следующие доказательства:

– законность владения и пользования землей может быть доказана свидетельствами о праве собственности на земельный участок (выпиской из ЕГРН), о праве постоянного (бессрочного) пользования, договором аренды (с правом возведения объекта);

– добросовестность при получении разрешения на строительство и/или акта ввода постройки в эксплуатацию доказывают предоставлением обращений в уполномоченные органы (например, в управление архитектуры);

– факт соблюдения градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил и отсутствие нарушений прав и интересов других лиц.

Истечение срока давности

Победа в споре с уполномоченными органами возможна при доказывании хотя бы одного из двух фактов:

– истечения срока исковой давности для предъявления требований о сносе самовольной постройки (три года со дня, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права);

– возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ.

Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и госрегистрации прав на спорный объект. То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности.

Поскольку органы госвласти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание.

Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43).

Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих:

– постройка влечет нарушение прав истца, владеющего земельным участком, при создании постройки на земельном участке без его согласия.

– постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Доказать отсутствие угроз жизни и здоровью можно за счет предоставления в суд экспертного заключения.

Постройки до 1995 года

Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ).

Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.

Инна Панкова, фото из открытых источников