Важно понимать, что управляющая организация управляет МКД на основании договора управления, при этом одной стороной такого договора является управляющая компания, а второй стороной – собственники помещений (часть 2 ст. 162 ЖК РФ). Договор заключается в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания собственников (ст. 162. ч. 10) сроком от одного до пяти лет. Лицо, уполномоченное на подписание договора, избирается также на общем собрании собственников МКД, решением более 50 % от числа собственников дома.

По договору управления одна сторона по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ст. 162 ч. 3 ЖК РФ).

К существенным условиям договора, при несоблюдении которых договор считается незаключенным, относятся:

  1. состав общедомового имущества (часть 2 р. 1 Постановления Правительства РФ) и порядок его использования управляющей организацией;
  2. перечень работ и услуг и порядок его изменения (Постановление Правительства РФ № 290) Перечень коммунальных услуг надлежащего качества в зависимости от степени благоустройства МКД и форма их оплаты (ст. 161 ч. 2.4 ЖК РФ)
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества, плата за общедомовое начисление (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и ч. 1 ст. 432 ГК РФ). Она устанавливается сроком не менее чем на одни год (либо на срок действия договора) и может индексироваться без ежегодного общего собрания собственников МКД с указанием в договоре управления о проведении индексации в размере инфляции. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (часть 4 ст. 162 ЖК РФ);
  4. порядок осуществления контроля деятельности управляющей компании (Постановление Правительства РФ № 491 п. 40).

При этом жильцы должны прописать следующие свои права:

– получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;

– проверять объемы, качество, периодичность оказания услуг и выполнения работ;

– требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения;

– принимать выполненные работы и оказанные услуги подписью актов (Приказ Минстроя РФ № 761/пр от 26.10.2015);

– проверять акты технического состояния дома (два раза в год: осенью и весной);

– проверять ежегодный отчет управляющей организации в течение первого квартала следующего года о выполнении договора за предыдущий год. Инициатор ежегодного собрания – собственники помещений в МКД. В отчете отражается, что сделано, и то, что сделать не удалось, с анализом причин или проводились работы, не входившие в план.

Дополнительно необходимо отметить, что часть 8 ст. 162 ЖК РФ устанавливает: «Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством», а гражданское законодательство предусматривает возможность изменения договора либо по соглашению сторон, либо по решению суда, но никак не по прихоти одной из сторон (ст. 310,432, 450-453 ГК РФ). Собственники МКД на основании решения ОСС вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Следовательно, изменять в одностороннем порядке условия договора управления (включая размер платы за содержание) не имеют права ни управляющая компания, ни собственники помещений. Управляющая организация за 30 дней до расторжения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением этим домом, вновь избранной управляющей организации, ТСЖ или при переходе в непосредственное управление одному из собственников МКД, указанному в протоколе ОСС (ст. 162 ч. 10 и ГК РФ глава 9.1).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017 года п. 16 и п. 17 разъясняет, что размер платы, утвержденный общим собранием собственников, не может устанавливаться произвольно, он должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Идея Меньшикова, фото из открытых источников